一、城市更新的政策定位与核心目标升级

2026 年城市更新已从 “零散改造” 升级为国家战略层面的系统工程，被明确纳入 “建设强大国内市场” 和 “新型城镇化” 双重顶层设计。其核心定位体现在三个维度：

• 稳楼市的关键抓手：通过存量资产盘活（如存量商品房转保障房、老旧小区改造）直接消化库存，同时优化城市配套激活居住需求，形成 “更新 - 去化 - 提质” 的良性循环；

• 城市发展方式转型载体：彻底摒弃 “大拆大建” 的规模扩张模式，转向 “内涵提升” 的高质量发展，聚焦宜居、韧性、智慧城市建设（中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》核心导向）；

• 民生保障与内需引擎：将民生改善作为首要目标，通过补齐公共服务短板、完善基础设施，释放消费潜力，预计 2026 年全国城市更新相关投资将超 4 万亿元，带动上下游产业增收。

核心目标直指 2030 年远景规划：实现城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，让城市成为 “人民群众高品质生活的空间”，具体量化指标包括：老旧小区改造覆盖率达 80% 以上，城市基础设施完好率提升至 95%，历史文化街区保护率 100%。

二、2026 年城市更新五大核心任务与实施重点

（一）既有建筑改造利用：存量盘活与安全升级双轮驱动

• 危险住房与老旧建筑改造：加快 D 级危房拆除改造，对 C 级危房和非成套住房实施加固、改建等 “一屋一策” 改造，同时推进抗震加固和节能改造，2026 年计划完成 1.2 亿平米改造任务；

• 存量房屋功能转换：重点推动老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施的功能混合利用，允许依法依规转换土地用途，广西梧州已将 241 套存量商品房改造为高校青年公寓，实现 “盘活存量 + 保障民生” 双赢；

• 历史文化保护底线：严格落实 “老城不能再拆” 要求，禁止以改造名义拆除历史建筑、文物，建立 “先调查后建设”“先考古后出让” 的保护前置机制。

（二）老旧小区与完整社区建设：从 “硬件改造” 到 “服务升级”

• 基础硬件提质：更新改造燃气、供水等老化管线，整治消防通道、停车设施，支持加装电梯，2026 年计划改造老旧小区 5.3 万个，覆盖居民 800 万户；

• 公共服务补短板：建设一刻钟便民生活圈，嵌入助餐、家政、托育、养老等服务设施，完善社区医疗、健身、文化空间，构建 “基本公共服务 + 便民商业服务 + 公共活动场地” 的完整社区体系；

• 长效管理机制：改造同步建立居民参与监督的管理模式，推动物业专业化服务，避免 “改后反弹”。

（三）重点区域更新：老旧街区、厂区与城中村的差异化改造

• 老旧街区：聚焦功能转换与业态升级，打造文旅融合、消费场景创新的活力街区，避免同质化商业开发；

• 老旧厂区：以市场化方式盘活闲置厂房，保护工业遗产的同时植入新兴产业、文创园区等新业态；

• 城中村：坚持 “一村一策”，采取拆除新建、整治提升等方式，重点消除安全隐患，改善居住环境，优先推进群众意愿强烈、资金能平衡的项目，不搞 “一刀切” 大拆大建。

（四）城市功能与基础设施完善：韧性与智慧化转型

• 公共服务网络优化：利用存量用地补齐教育、医疗、养老等民生短板，推进 “平急两用” 公共设施建设，提升应急保障能力；

• 基础设施升级：加快地下综合管廊建设，改造排水防涝设施，构建联排联调的防洪体系，深化 BIM 技术应用，推进城市基础设施生命线安全工程；

• 生态系统修复：建设海绵城市、口袋公园，修复湿地与受损山体，提升城市绿化覆盖率与生物多样性。

（五）历史文化传承：风貌保护与活化利用并重

• 文化遗产普查与保护：全面摸清城市文化遗产底数，划定严格保护范围，对历史建筑实行 “修缮 + 合理利用”；

• 风貌管控：严格管理超高层建筑、大体量公共建筑，保护城市天际线与传统风貌，规范地名使用，避免 “千城一面”。

三、实施机制创新：“体检 - 更新 - 评估 - 提升” 的闭环模式

2026 年城市更新将全面推行科学闭环机制，破解以往 “盲目改造”“重建设轻管理” 难题：

• 城市体检先行：全面排查城市在安全、功能、环境、服务等方面的短板，建立问题清单，作为更新规划的依据；

• 专项规划引领：依据国土空间规划制定城市更新专项规划，明确目标、任务、项目与实施时序，避免碎片化改造；

• 评估与动态优化：项目实施后开展效果评估，总结经验并优化后续方案，形成 “发现问题 - 解决问题 - 巩固提升” 的循环；

• 审批流程优化：简化城市更新项目审批环节，推行并联审批、告知承诺制，缩短项目落地周期，提升治理效能。

四、资金保障体系：“中央引导 + 地方统筹 + 市场参与” 的多元模式

资金问题是城市更新的关键痛点，2026 年将构建多层次财政金融支持体系：

• 中央层面：通过中央预算内投资、超长期特别国债定向支持重点城市的关键领域（如管网改造、内涝治理），为长周期项目提供资金保障；

• 地方层面：整合住建、交通、环保等部门资金，提高使用效率；在债务可控前提下发行城市更新专项债券，2026 年专项债支持规模预计超 8000 亿元；

• 市场参与：鼓励政银企协作，拓宽融资渠道，支持社会资本通过特许经营、REITs 等方式参与，明确 “商业模式可持续、政府投入财政可负担” 的原则，避免地方隐性债务风险。

五、区域差异化实践与 2026 年重点方向

（一）区域实施重点

• 核心城市：聚焦中心城区功能疏解、老旧片区综合改造、历史风貌保护，如北京的核心区平房院落修缮、上海的旧里改造；

• 三四线城市：侧重基础设施补短板、存量房盘活与县域城镇化配套，如广西、河南等地的存量商品房转保障房项目；

• 城市群：推动跨区域更新协同，如粤港澳大湾区的产业园区联动更新、长三角的生态廊道共建。

（二）2026 年政策落地关键

• 建立城市更新项目库，实行分类管理、动态调整；

• 出台差异化用地政策，支持存量用地弹性出让、用途兼容；

• 推广 “政府引导、企业运作、群众参与” 的合作模式，保障各方权益；

• 加强质量安全监管，压实参建单位责任，杜绝 “面子工程”。